Księga wieczysta - Polski Serwis Naukowy

Księgi wieczyste – rejestr publiczny, który przedstawia stan prawny nieruchomości. Pozwala autorytatywnie ustalić, komu i jakie przysługują prawa do danej nieruchomości. Instytucja ksiąg wieczystych jest wspólna dla rodziny kontynentalnych systemów prawnych, choć ustrój ksiąg wieczystych w poszczególnych krajach znacząco się różni.

Nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet (łac.) - paremia prawnicza, oznaczająca: nikt nie może przenieść na drugą osobę więcej praw, aniżeli sam posiada.

Rejestr publiczny - rejestr, ewidencja, wykaz, lista, spis albo inna forma ewidencji, służąca do realizacji zadań publicznych, prowadzona przez podmiot publiczny na podstawie odrębnych przepisów ustawowych (definicja pojęcia na podstawie ustawy o informatyzacji podmiotów realizujących zadania publiczne z 17 lutego 2005 r., Dz. U. z 2005 r. Nr 64, poz. 565 ze zm.

Księgi wieczyste w Polsce

W Polsce ustrój ksiąg wieczystych reguluje ustawa z 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn.zm.), zaś kwestie szczegółowe – rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001 w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. z 2001 r. Nr 102, poz. 1122 z późn.zm.). Ustawa ta w zasadzie powtarza regulacje zawarte w poprzednich aktach prawnych regulujących ustrój ksiąg wieczystych w Polsce (w dekrecie z 11 października 1946 – Prawo o księgach wieczystych i w ustawodawstwie zaborczym), dość przypadkowo łącząc je z regulacją hipoteki. Postępowanie w sprawach dotyczących ksiąg wieczystych regulują art. 626[1]-626[13] Kodeksu postępowania cywilnego.

Galicja (niem. Galizien, węg. Gácsország, cz. Halič, jid. גאַליציע - Golicje, tur. Haliç, rum. Galiţia, ros. Галиция - Galicija, ukr. Галичина - Hałyczyna) – potoczna nazwa narzucona przez zaborców i stosowana na określenie ziem znajdujących się obecnie w Polsce i Ukrainie składających się na dawny zabór austriacki. Również nazwa austriackiego kraju koronnego (dokładniej Królestwo Galicji i Lodomerii), istniejącego w latach 1772-1918. Zalicza się do niej ziemie południowej Małopolski po Wisłę, Ruś Czerwoną oraz zachodnią część Podola do linii Zbrucza. Jest to stosunkowo nowe pojęcie o charakterze kulturowym i historyczno-administracyjnym. Granice Galicji nie pokrywają się z granicami dawniejszych krain historycznych ani regionów geograficznych takich jak Małopolska czy ziemia halicka.

Monarchia stanowa – forma ustroju politycznego, charakterystyczna dla schyłkowego okresu średniowiecza, związana z wyodrębnieniem się zróżnicowanych grup społecznych (stanów). Władza monarchy, dotąd patrymonialnego, została ograniczona na rzecz stanów, szczególnie rycerstwa i duchowieństwa, niekiedy mieszczaństwa. Udział stanów w rządach był realizowany przez reprezentację w zgromadzeniach stanowych (późniejsze parlamenty) i różne formy samorządu.

W latach 1964-1991 księgi wieczyste prowadziły państwowe biura notarialne, jednak doświadczenie wykazało, że tylko sąd, jest w stanie prawidłowo prowadzić księgi wieczyste. Od 1991 księgi wieczyste znów są prowadzone przez wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych właściwych według miejsca położenia nieruchomości ("sąd wieczystoksięgowy"). Są prowadzone dla nieruchomości a nie dla właścicieli, to znaczy, że jedna osoba może być wskazana jako właściciel w kilku księgach wieczystych, natomiast to samo prawo własności winno być wykazane w jednej i tylko w jednej księdze wieczystej. W praktyce zdarza się, że to samo prawo własności bywa wpisane w dwóch lub nawet trzech księgach – sytuację taką należy usunąć w drodze procesu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Prawa rzeczowe ograniczone – w polskim prawie cywilnym jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i wieczystego użytkowania. Zwane są także prawami na rzeczy cudzej (iura in re aliena), co jednak nie jest ścisłym określeniem.

Sąd grodzki – sąd w dawnej Rzeczypospolitej. Wykształcił się z sądów małopolskich starostów grodowych na przełomie XIV i XV w. Sąd pod przewodnictwem starosty i sędziego grodzkiego sądził wszystkie sprawy, w których pozwanym był szlachcic nieosiadły (gołota) oraz tzw. sprawy gardłowe z czterech artykułów grodzkich. Podczas gdy w XVII wieku znaczenie sądów ziemskich malało, zwiększała się rola sądów grodzkich. Liczba ich funkcjonariuszy rosła. Rozszerzały się również ich kompetencje - obok spraw karnych zaczęto obejmować również cywilne. Sędzia grodzki, mianowany przez starostę, a tym samym powoływany niezależnie od sejmiku, nadal działał sprawnie.

Zasady ksiąg wieczystych

Instytucją ksiąg wieczystych rządzi kilka zasad. Najważniejsze z nich to:

jawność formalna – każdy może w obecności pracownika sądu zapoznać się z treścią księgi wieczystej, w związku z czym nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę; zasada nie rozciąga się jednak na akta księgi, które przeglądać może jedynie osoba mająca interes prawny oraz notariusz,

domniemanie zgodności ze stanem prawnym – domniemywa się (tzn. przyjmuje za pewne, jeżeli nie zostanie udowodnione co innego), że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością (tzn. że prawa wpisane istnieją, a wykreślone nie istnieją); niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może być usunięta jedynie w drodze odpowiedniego procesu cywilnego,

rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe (w pewnym uproszczeniu: kupując nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel stajemy się jej właścicielem, nawet jeśli osoba ta w rzeczywistości właścicielem nie była; jest to wyjątek od zasady, że nikt nie może udzielić więcej praw, niż sam ma – nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet),

pierwszeństwo praw wpisanych – ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi prawami nie wpisanymi do księgi.

Dane wpisywane do księgi wieczystej dzieli się tradycyjnie według działów, w których są wpisywane. Księga wieczysta składa się z 4 działów (w rzeczywistości z pięciu, bo dział pierwszy dzieli się na dwa), w których wpisuje się:

Sąd ziemski – szlachecki sąd w dawnej Rzeczypospolitej. Wywodził się z sądu książęcego na dworze i przez to miał status sądu monarchy, co było o tyle istotne, iż szlachta osiadła mogła być sądzona jedynie przez sąd monarszy.

Notariusz (dawniej rejent - od słowa regent czyli uprawniona osoba, sprawująca władzę w imieniu monarchy, gdy ten nie może wykonywać swoich obowiązków) – mianowany przez ministra sprawiedliwości prawnik notariatu upoważniony do sporządzania aktów notarialnych i dokonywania innych czynności notarialnych.

dział I:
1. dział I-O: „Oznaczenie nieruchomości” – dane pochodzące z ewidencji gruntów, pozwalające na dokładne oznaczenie nieruchomości,
2. dział I-Sp: „Spis praw związanych z własnością” – ewentualne prawa związane z prawem własności wpisanej nieruchomości,
dział II – oznaczenie właściciela (właścicieli) lub użytkownika wieczystego,
dział III – ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek), ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek),
dział IV – hipoteki, z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki.

Pewne modyfikacje w zakresie wpisów w poszczególnych działach dotyczą ksiąg prowadzonych dla ograniczonych praw rzeczowych.

Użytkowanie wieczyste - specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej, jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością skarbu państwa, województwa, powiatu bądź gminy lub związku tych jednostek osobie fizycznej lub prawnej na czas określony 99 lat (wyjątkowo krócej, lecz nie mniej niż 40 lat). Dotyczy głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast.

Hipoteka – ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości oraz na wybranych prawach (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wierzytelność zabezpieczona hipotecznie), służące zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości.

Wpisów do księgi wieczystej dokonuje sąd wieczystoksięgowy w osobie sędziego lub – coraz częściej – referendarza sądowego, na podstawie złożonych wniosków, wyjątkowo tylko z urzędu. Wpis do księgi jest specyficzną formą orzeczenia sądowego i jako taki podlega kontroli instancyjnej: od wpisu oraz oddalenia wniosku o wpis zarówno wnioskodawcy jak i uczestnikom postępowania wieczystoksięgowego służy apelacja (do sądu okręgowego) lub skarga na orzeczenie referendarza (do sądu rejonowego, w którym ten referendarz orzeka).

Własność – to najszersze, podstawowe prawo rzeczowe, pozwalające właścicielowi korzystać z rzeczy i rozporządzać nią z wyłączeniem innych osób (w jego ramach właściciel korzysta z maksimum uprawnień względem rzeczy). Oznaką korzystania z rzeczy są uprawnienia do posiadania, używania, pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy (pożytki rzeczy - naturalne, np. płody, jabłka z sadu i cywilne, np. czynsz z tytułu dzierżawy lub najmu, odsetki od pożyczki albo leasingu itp.) oraz dysponowania faktycznego rzeczą (przetwarzanie rzeczy, zużycie, a nawet zniszczenie). Z kolei przez rozporządzanie rozumie się uprawnienia do wyzbycia się własności (np. przeniesienie, zrzeczenie, czy rozrządzenie na wypadek śmierci) i do obciążenia rzeczy poprzez ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, np. zastaw, hipoteka lub poprzez dokonanie czynności – zobowiązań dotyczących rzeczy o skutkach obligacyjnych tj. oddanie w dzierżawę, najem, pożyczkę, leasing. Uprawnienia te nie stanowią granic prawa własności, które zakreśla obowiązujące ustawodawstwo. Właściciel nie może ani korzystać z rzeczy, ani też nią rozporządzać w sposób sprzeczny z przepisami ustaw i z zasadami współżycia społecznego. Właścicielem może być każda osoba (fizyczna lub prawna), z pewnymi wyjątkami, np. właścicielem nieruchomości nie może być to cudzoziemiec bez stosownego zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Ochrona własności oparta jest na systemie roszczeń (windykacyjne lub negatoryjne), jakie przysługują właścicielowi w razie naruszenia jego prawa. Własność jest funkcją rozwoju stosunków społecznych, politycznych i ekonomicznych. Na temat początków własności rzymskiej istnieje wiele hipotez. Powszechnie przyjmuje się, iż wcześniej wykształciło się prawo jednostki na rzeczach ruchomych, a dopiero później na nieruchomościach.

Język polski (polszczyzna) należy wraz z językiem czeskim, słowackim, pomorskim (kaszubskim), dolnołużyckim, górnołużyckim oraz wymarłym połabskim do grupy języków zachodniosłowiańskich, stanowiących część rodziny języków indoeuropejskich.

Przy każdej księdze wieczystej są prowadzone akta, gdzie składa się wszystkie dokumenty i pisma, które były podstawą wpisów w księdze. Akta, jak wyżej wskazano, nie są objęte zasadą pełnej jawności.

Dla nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg wieczystych, prowadzi się tzw. zbiory dokumentów. Są to, zgodnie z nazwą, prowadzone dla poszczególnych nieruchomości zbiory dokumentów, z których wynika stan prawny nieruchomości – stan własności i obciążenia. Obecnie nie zakłada się już zbiorów dokumentów, jednak istniejące nadal zachowują znaczenie prawne.

System prawa (system prawny) – termin wieloznaczny z zakresu teorii prawa, oznaczający pewien uporządkowany układ powiązanych ze sobą elementów (najczęściej norm prawnych). Można mówić o systemie prawnym poszczególnych państw, systemie określonej gałęzi prawa czy systemie źródeł prawa.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych - swoisty aspekt mocy prawnej ksiąg wieczystych polegający na tym, że osoba dokonująca czynności prawnej o skutkach rozporządzających (np. zawierająca umowę kupna) z osobą uprawnioną według treści księgi wieczystej (czyli wpisaną do księgi jako właściciel, wieczysty użytkownik lub inny uprawniony) nabywa własność lub inne prawo rzeczowe, choćby stan prawny ujawniony w księdze wieczystej nie był zgodny z rzeczywistym stanem prawnym - właścicielem był w rzeczywistości kto inny - tylko wtedy jeśli nabywca nie wiedział i nie mógł się dowiedzieć o tej niezgodności. W przeciwnym wypadku rzeczywisty właściciel może spowodować uznanie umowy za bezskuteczną względem niego (np. z Art. 59 kodeksu cywilnego) i lub przysługiwać mu będzie roszczenie odszkodowawcze.

Dostęp elektroniczny

Od 2003 w Polsce jest sukcesywnie prowadzona informatyzacja ksiąg wieczystych. W większości sądów wieczystoksięgowych nowe księgi są od razu zakładane i prowadzone w formie elektronicznej. Pozostałe księgi, prowadzone dotychczas w formie pisemnej są sukcesywnie informatyzowane. 16 czerwca 2010 na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości uruchomiono publiczny system dostępowy. W tym dniu w bazie danych zapisanych było 12,1 mln spośród 18,8 mln wszystkich ksiąg wieczystych. Zakończenie przenoszenia wszystkich ksiąg wieczystych planowane jest na rok 2013. Dostęp do systemu możliwy jest tutaj: http://ekw.ms.gov.pl/

Apelacja (łac. appellatio - odwołanie) to odwołanie się od wydanego wyroku. W prawie procesowym apelacja jest środkiem odwoławczym od wyroku sądu pierwszej instancji do sądu drugiej instancji.

Wzdów – wieś w Polsce położona w województwie podkarpackim, w powiecie brzozowskim, w gminie Haczów. W latach 1975-1998 administracyjnie należała do województwa krośnieńskiego.

Historia

Zobacz w Wikiźródłach hasło Księgi wieczyste w Encyklopedii staropolskiej

W czasach monarchii stanowej były prowadzone poprzez sądy ziemskie, lecz w XVII w. utraciły one tę funkcję na korzyść sądów grodzkich. Po likwidacji państwowości polskiej w końcu XVIII wieku zaborcy stopniowo wprowadzali własne regulacje prawne w zakresie rejestracji ziemskich stosunków własnościowych. Na obszarze Królestwa Kongresowego obowiązywało Prawo hipoteczne Królestwa Polskiego z 1818 r. zmienione ustawą z 1825 r. W Galicji zaprowadzono księgi gruntowe regulowane ustawami z 1871 r. i 1874 r., zaś na obszarze zaboru pruskiego podstawę funkcjonowania ksiąg stanowiły trzy ustawy o księgach wieczystych z lat 1897-99. Nieliczne rejestry zaborcze prowadzone dla poszczególnych nieruchomości zachowują moc obowiązującą po dziś dzień, będąc księgami wieczystymi w rozumieniu obecnego prawa jako tzw. księgi dawne.

Minister Sprawiedliwości – centralny organ administracji rządowej, odpowiedzialny za dział administracji rządowej - sprawiedliwość. Aparatem pomocniczym Ministra Sprawiedliwości jest Ministerstwo Sprawiedliwości. Minister Sprawiedliwości z mocy konstytucji jest członkiem Krajowej Rady Sądownictwa.

Postępowanie cywilne (albo proces cywilny) - zespół norm prawnych regulujących sposób postępowania w sprawach cywilnych (art. 1 k.p.c) o dwojakim charakterze:

Struktura wykazu hipotecznego w Galicji

Karta "B" księgi hipotecznej dóbr Wzdów w Galicji

Wykazy hipoteczne prowadzone były dla poszczególnych nieruchomości w ramach ksiąg głównych obejmujących całe miejscowości. Często są to tomy liczące po wiele tysięcy stronic zapisywanych pismem ręcznym.

Domniemanie to dyrektywa nakazująca przyjęcie, że jest prawdziwym określone twierdzenie (wniosek domniemania), o ile prawdziwym jest inne twierdzenie (przesłanka domniemania). Na przykład: jeżeli A to domniemywa się / uważa się (funktor tworzący domniemanie), że B.

Referendarz sądowy – sądowy organ jurysdykcyjny posiadający w zakresie powierzonych czynności kompetencje sądu, wykonujący zadania z zakresu ochrony prawnej.

Karta A – stan majątkowy

A1 – oznaczenie parcel

A2 – spis praw związanych z własnością nieruchomości

Karta B – własność (oznaczenie właściciela)

Karta C – ciężary (spis obciążeń nieruchomości)

Struktura wykazu hipotecznego w Królestwie Polskim

Wykazy hipoteczne prowadzono w ramach ksiąg hipotecznych. Na te ostatnie składały się nadto księgi umów wieczystych oraz zbiory dokumentów.

Kodeks postępowania cywilnego - ustawa z 17 listopada 1964 (Dz.U. Nr 43, poz. 296), zawierająca zasadniczy zrąb polskiego prawa procesowego cywilnego. Jeden z najważniejszych i, jak się wydaje, najobszerniejszy akt prawny obowiązujący obecnie w Polsce.

Sąd we współczesnych demokratycznych systemach prawnych to niezawisły organ państwowy powołany do stosowania prawa w zakresie rozstrzygania sporów między podmiotami pozostającymi w sporze, a także decydowania o przysługujących uprawnieniach oraz dokonywania innych czynności określonych w ustawach lub umowach międzynarodowych. Wyposażony jest w atrybut niezawisłości i funkcjonuje w szczególnej, procesowej formie.

Dział I – nazwa i opis dóbr

Dział II – nazwisko właściciela, tytuł nabycia dóbr i ich wartość

Dział III – ścieśnienia własności

Dział IV – długi hipoteczne

Przypisy

Księgi wieczyste dostępne on-line. „Gazeta Prawna”, 2010-06-16 (pol.). [dostęp 16 czerwca 2010].

Linki zewnętrzne

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 1982 r. Nr 19, poz. 147 z późn. zm.)

Portal Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych

Kalkulator numerów Ksiąg Wieczystych