Nieruchomość gruntowa - Polski Serwis Naukowy

Nieruchomość gruntowa (grunt) – część powierzchni ziemi, która stanowi odrębny przedmiot własności (art. 46 KC, zob. też art. 4 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Grunt jest rodzajem nieruchomości i zarazem rzeczą w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 48 KC, budynki, części budynków i inne urządzenia trwale związane z gruntem oraz zasiane lub zasadzone na nim rośliny są częściami składowymi gruntu (superficies solo cedit), chyba że stosuje się do nich przepisy o nieruchomościach budynkowych lub odrębnej własności lokali.

Kodeks cywilny (skrót K.c. lub w języku prawniczym również kc) – usystematyzowany według określonych reguł (nawiązujących do podziału dokonanego w Instytucjach Gaiusa) zbiór przepisów prawnych z zakresu prawa cywilnego obejmujący przynajmniej podstawowy zestaw instytucji z tej dziedziny. Charakteryzuje się staranną redakcją językową, syntetycznymi sformułowaniami oraz brakiem zbędnej kazuistyki. Wydany został ustawą z 23 kwietnia 1964 r. Wszedł w życie z dniem 1 stycznia 1965 r., z wyjątkiem artykułów 160-167, 178, 213-219 i 1058-1088, które weszły w życie z dniem ogłoszenia, czyli 18 maja 1964 r. Kodeks cywilny opublikowany został w Dzienniku Ustaw Nr 16, poz. 93 z 1964 r.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez zmiany istoty całej rzeczy lub bez zmiany części składowej. Część składowa, do chwili zgodnego z prawodawstwem wyodrębnienia, nie może być odrębnym przedmiotem czynności prawnej i praw.

Kodeks cywilny wyróżnia:

grunty rolne – grunty wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w zakresie produkcji roślinnej (w tym sadowniczej i ogrodniczej) oraz zwierzęcej (w tym rybnej);

grunty nierolnicze – grunty, które nie są gruntami rolnymi.

Przyjmuje się, że za nieruchomość gruntową można uznać tylko taką część powierzchni ziemi, która stanowi wyodrębnioną całość (por. uchwała SN z 28.03.1988 r., sygn. akt III CZP 15/88). Prawnego wyodrębnienia nieruchomości gruntowej dokonuje się przez wytyczenie jej granic i założenie dla niej księgi wieczystej. Jeśli granice nieruchomości gruntowej są sporne, ich przebieg ustala się dokonując rozgraniczenia.

Grunty rolne - pojęcie występujące w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych z 3 lutego 1995 roku. Obejmuje oprócz użytków rolnych także grunty:

Własność – to najszersze, podstawowe prawo rzeczowe, pozwalające właścicielowi korzystać z rzeczy i rozporządzać nią z wyłączeniem innych osób (w jego ramach właściciel korzysta z maksimum uprawnień względem rzeczy). Oznaką korzystania z rzeczy są uprawnienia do posiadania, używania, pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy (pożytki rzeczy - naturalne, np. płody, jabłka z sadu i cywilne, np. czynsz z tytułu dzierżawy lub najmu, odsetki od pożyczki albo leasingu itp.) oraz dysponowania faktycznego rzeczą (przetwarzanie rzeczy, zużycie, a nawet zniszczenie). Z kolei przez rozporządzanie rozumie się uprawnienia do wyzbycia się własności (np. przeniesienie, zrzeczenie, czy rozrządzenie na wypadek śmierci) i do obciążenia rzeczy poprzez ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, np. zastaw, hipoteka lub poprzez dokonanie czynności – zobowiązań dotyczących rzeczy o skutkach obligacyjnych tj. oddanie w dzierżawę, najem, pożyczkę, leasing. Uprawnienia te nie stanowią granic prawa własności, które zakreśla obowiązujące ustawodawstwo. Właściciel nie może ani korzystać z rzeczy, ani też nią rozporządzać w sposób sprzeczny z przepisami ustaw i z zasadami współżycia społecznego. Właścicielem może być każda osoba (fizyczna lub prawna), z pewnymi wyjątkami, np. właścicielem nieruchomości nie może być to cudzoziemiec bez stosownego zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Ochrona własności oparta jest na systemie roszczeń (windykacyjne lub negatoryjne), jakie przysługują właścicielowi w razie naruszenia jego prawa. Własność jest funkcją rozwoju stosunków społecznych, politycznych i ekonomicznych. Na temat początków własności rzymskiej istnieje wiele hipotez. Powszechnie przyjmuje się, iż wcześniej wykształciło się prawo jednostki na rzeczach ruchomych, a dopiero później na nieruchomościach.

Granice określające nieruchomość jako wydzieloną część powierzchni ziemskiej należy rozumieć w sensie formalnoprawnym a nie w sensie fizycznym. Fizyczny podział nieruchomości jest mniej ważny niż ten prawny. Ustawione ogrodzenie nie musi być zawsze takie same jak granice danej nieruchomości i dlatego nie można się sugerować fizycznym wydzieleniem nieruchomości lecz prawnym stanem, który jest w księdze wieczystej i w ewidencji gruntów.

Księgi wieczyste – rejestr publiczny, który przedstawia stan prawny nieruchomości. Pozwala autorytatywnie ustalić, komu i jakie przysługują prawa do danej nieruchomości. Instytucja ksiąg wieczystych jest wspólna dla rodziny kontynentalnych systemów prawnych, choć oczywiście ustrój ksiąg wieczystych w poszczególnych krajach znacząco się różni.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami – ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741). Weszła w życie 1 stycznia 1998 r. Ostatni tekst jednolity został ogłoszony 19 maja 2010 r. (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651).

Nieruchomość może składać się z jednej lub kilku działek gruntu. Nieruchomość nie musi być jako ciągła część powierzchni ziemskiej. Oznacza to, że nieruchomość gruntowa może składać się z kilku, oddzielnie położonych działek ewidencyjnych, będących własnością tej samej osoby (lub kilku osób) i zapisanej w jednej księdze wieczystej.

Superficies solo cedit (łac. To co jest na powierzchni przypada gruntowi) - rzymska zasada prawna odnosząca się do związania własności budynku (oraz innych rzeczy połączonych z gruntem) wzniesionego na gruncie z własnością tego gruntu, tj. co do zasady częścią składową gruntu są wszystkie rzeczy, a także rośliny, trwale złączone z tą nieruchomością ziemską. W polskim porządku prawnym zasada uregulowana jest w art. 48 i 191 kc, aczkolwiek ta nie ma charakteru bezwzględnie obowiązującego - w pewnych warunkach nieruchomości wzniesione na cudzym gruncie nie są związane z własnością gruntu (np. obiekty wybudowane na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, rodzinne ogródki działkowe).

Nieruchomość budynkowa to trwale związany z gruntem budynek, który na podstawie przepisów szczególnych nie stanowi części składowej nieruchomości gruntowej, lecz jest odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Może powstać gdy użytkownik wieczysty wybuduje budynek na gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste albo gdy użytkownik wieczysty nabędzie budynek przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Zobacz też

gospodarka nieruchomościami