Odrębna własność lokalu - Polski Serwis Naukowy

Przedmiotem odrębnej własności lokalu może być samodzielny lokal. Ustanowienie odrębnej własności lokalu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną regulują przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Odrębna własność oznacza, że dany lokal stanowi odrębny od gruntu i od budynku przedmiot własności. Jednakże nie może ona istnieć samodzielnie gdyż wraz z nią związane są prawa do współposiadania części budynku i prawa do gruntu pod budynkiem oraz innych urządzeń które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Odrębna własność jest najpełniejszym prawem do nieruchomości. W przeciwieństwie do Spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przy którym jesteśmy tylko uprawnionymi do posiadania danego mieszkania czy innego lokalu to w przypadku jego odrębnej własności jesteśmy rzeczywistymi jego właścicielami, lokalu wraz z prawami z nim związanymi: prawem do gruntu pod budynkiem oraz wszelkich części budynku i urządzeń które nie służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali. (przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu jesteśmy właścicielami jedynie prawa do tego lokalu a nie samego lokalu).

Własność – to najszersze, podstawowe prawo rzeczowe, pozwalające właścicielowi korzystać z rzeczy i rozporządzać nią z wyłączeniem innych osób (w jego ramach właściciel korzysta z maksimum uprawnień względem rzeczy). Oznaką korzystania z rzeczy są uprawnienia do posiadania, używania, pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy (pożytki rzeczy - naturalne, np. płody, jabłka z sadu i cywilne, np. czynsz z tytułu dzierżawy lub najmu, odsetki od pożyczki albo leasingu itp.) oraz dysponowania faktycznego rzeczą (przetwarzanie rzeczy, zużycie, a nawet zniszczenie). Z kolei przez rozporządzanie rozumie się uprawnienia do wyzbycia się własności (np. przeniesienie, zrzeczenie, czy rozrządzenie na wypadek śmierci) i do obciążenia rzeczy poprzez ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, np. zastaw, hipoteka lub poprzez dokonanie czynności – zobowiązań dotyczących rzeczy o skutkach obligacyjnych tj. oddanie w dzierżawę, najem, pożyczkę, leasing. Uprawnienia te nie stanowią granic prawa własności, które zakreśla obowiązujące ustawodawstwo. Właściciel nie może ani korzystać z rzeczy, ani też nią rozporządzać w sposób sprzeczny z przepisami ustaw i z zasadami współżycia społecznego. Właścicielem może być każda osoba (fizyczna lub prawna), z pewnymi wyjątkami, np. właścicielem nieruchomości nie może być to cudzoziemiec bez stosownego zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Ochrona własności oparta jest na systemie roszczeń (windykacyjne lub negatoryjne), jakie przysługują właścicielowi w razie naruszenia jego prawa. Własność jest funkcją rozwoju stosunków społecznych, politycznych i ekonomicznych. Na temat początków własności rzymskiej istnieje wiele hipotez. Powszechnie przyjmuje się, iż wcześniej wykształciło się prawo jednostki na rzeczach ruchomych, a dopiero później na nieruchomościach.

Nieruchomość lokalowa (lokal wyodrębniony) – jest to nieruchomość, która została wyodrębniona z nieruchomości macierzystej ( gruntowej lub budynkowej), w celu ustanowienia odrębnej własności lokalu.

Pewnym wyjątkiem czy zagrożeniem dla wyżej opisanej odrębnej własności jest sytuacja gdy z lokalem tym związany jest udział w użytkowaniu wieczystym gruntu a nie prawo własności tego gruntu. W takim wypadku odrębna własność lokalu jest ograniczona w czasie i nie może trwać dłużej od prawa użytkowania wieczystego. Z chwilą wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego wygasa odrębna własność budynkowa, a wraz z nią wygasa odrębna własność lokalu. Zaznaczenia wymaga że w przypadku Spółdzielni Mieszkaniowych grunt także może być jedynie w użytkowaniu wieczystym.

Księgi wieczyste – rejestr publiczny, który przedstawia stan prawny nieruchomości. Pozwala autorytatywnie ustalić, komu i jakie przysługują prawa do danej nieruchomości. Instytucja ksiąg wieczystych jest wspólna dla rodziny kontynentalnych systemów prawnych, choć oczywiście ustrój ksiąg wieczystych w poszczególnych krajach znacząco się różni.

Ustawa z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali – ustawa określająca zasady ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali, prawa i obowiązki właścicieli, oraz zarząd nieruchomością wspólną.

Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Nieruchomość wspólna - grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (ściany nośne, fundamenty, dach, klatka schodowa, kominy, piony wodno-kanalizacyjne, winda, telewizyjna antena zbiorcza, instalacja domofonowa, gazowa, centralnego ogrzewania itp.). Nieruchomość wspólna jest wyodrębniona przy okazji ustanawianej odrębnej własności lokali - należą do niej wszystkie części budynku, które w chwili ustanowienia odrębnej własności (sprzedaży) pierwszego lokalu nie zostaną wliczone do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali w budynku i tym samym staną się współwłasnością wszystkich właścicieli lokali. Właściciele poszczególnych lokali władają nieruchomością wspólną w częściach ułamkowych. Współwłasność nieruchomości wspólnej ma charakter przymusowy, ustanowiony przez ustawę o własności lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu jest dokumentem urzędowym, potwierdzającym, że dany lokal spełnia wymagania samodzielności lokalu zawarte w ustawie o własności lokali.

Właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali.

Specyfika wzajemnych relacji pomiędzy właścicielami lokali i istnienie nieruchomości wspólnej spowodowała powołanie przez ustawodawcę wspólnot mieszkaniowych, mających za zadanie ułatwienie i usprawnienie zarządzanie wspólnym prawem właścicieli lokali – nieruchomością wspólną.

Akt notarialny to szczególna forma dokumentu urzędowego potwierdzającego dokonanie określonej czynności prawnej. Akt notarialny zostaje sporządzony jeżeli wymagają tego przepisy prawa lub wynika to z woli stron. Niedochowanie formy aktu notarialnego w sytuacji, gdy wymaga tego prawo, powoduje bezskuteczność czynności prawnej (np. sprzedaży nieruchomości) i jej nieważność (nieruchomość nie przejdzie na nabywcę) (zob. lex perfecta)

Ustanowienie odrębnej własności lokalu

Ustanowienie odrębnej własności lokalu możliwe jest w budynku, w którym istnieją co najmniej dwa lokale.

Ustanowienie odrębnej własności lokalu następować może w wyniku:

umowy zawartej między współwłaścicielami lub między właścicielem a nabywcą lokali, lub w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu a po zakończeniu budowy - wyodrębnienia w tym domu własności lokalu i przeniesienia tej własności na drugą stronę umowy lub na inny podmiot wskazany w umowie

jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości

orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Zobacz też

Zaświadczenie o samodzielności lokalu