Umowa najmu - Polski Serwis Naukowy

Umowa najmu – w polskim prawie cywilnym umowa, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę. Przedmiotem najmu mogą być rzeczy ruchome, jak również nieruchomości, a także części rzeczy jako całości lub nawet jej części składowe. Wyłączone z najmu są rzeczy zużywalne a także prawa. Wynajmujący ma obowiązek wydania najemcy rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie go w odpowiednim stanie przez cały czas trwania umowy na swój koszt. Najemca ma obowiązek płacenia czynszu, który może być ustalony w pieniądzach lub innych świadczeniach, a także używania rzeczy w sposób przewidziany w umowie i sprawowania nad nią pieczy. Stosunek najmu wygasa automatycznie z upływem okresu na jaki umowa została zawarta. Jeśli czas nie został oznaczony wygasa na skutek wypowiedzenia.

Kodeks cywilny (skrót K.c. lub w języku prawniczym również kc) – usystematyzowany według określonych reguł (nawiązujących do podziału dokonanego w Instytucjach Gaiusa) zbiór przepisów prawnych z zakresu prawa cywilnego obejmujący przynajmniej podstawowy zestaw instytucji z tej dziedziny. Charakteryzuje się staranną redakcją językową, syntetycznymi sformułowaniami oraz brakiem zbędnej kazuistyki. Wydany został ustawą z 23 kwietnia 1964 r. Wszedł w życie z dniem 1 stycznia 1965 r., z wyjątkiem artykułów 160-167, 178, 213-219 i 1058-1088, które weszły w życie z dniem ogłoszenia, czyli 18 maja 1964 r. Kodeks cywilny opublikowany został w Dzienniku Ustaw Nr 16, poz. 93 z 1964 r.

Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez zmiany istoty całej rzeczy lub bez zmiany części składowej. Część składowa, do chwili zgodnego z prawodawstwem wyodrębnienia, nie może być odrębnym przedmiotem czynności prawnej i praw.

Uregulowanie prawne

Przepisy dotyczące umowy najmu znajdują się w Kodeksie cywilnym (księga trzecia: Zobowiązania, tytuł XVII: Najem i dzierżawa, dział I: Najem) w artykułach od 659 do 692. Ponadto zasady najmu lokali mieszkalnych zawarte są w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)

Pożytki zgodnie z definicją Kodeksu cywilnego mogą być naturalne lub cywilne. Pożytkami naturalnymi z rzeczy są jej płody lub inne odłączone od niej części składowe o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy (np. jabłka są pożytkami z sadu). Pożytkami cywilnymi są dochody które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego np. czynsz jest pożytkiem cywilnym dla właściciela mieszkania z tytułu jego wynajmu. Pożytki w postaci dochodów przynosić może również prawo wykorzystywane zgodnie ze swoim społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Mogą to być wszelkie prawa podmiotowe, które nie dotyczą rzeczy lub innych przedmiotów materialnych. Zasadniczo pożytki przypadają właścicielowi rzeczy. Ten może jednak rozporządzić uprawnieniem lub upoważnić do pobierania pożytków inne podmioty (użytkowanie).

Dzierżawa – jeden z typów umów prawa cywilnego. Reguluje ją Kodeks cywilny w art. 693-709, przy odpowiednim zastosowaniu przepisów o najmie (art. 659-692). Dzierżawa należy do umów nazwanych, dwustronnie zobowiązujących, wzajemnych i konsensualnych (tzn. dochodzących do skutku przez zgodne oświadczenie woli stron). Polega na udostępnieniu innej osobie prawa lub rzeczy, natomiast (w odróżnieniu np. od pożyczki) nie przenosi własności. Przedmiotem dzierżawy może być tylko rzecz lub prawo przynoszące pożytki.

Umowy pokrewne

Najem od dzierżawy różni się zakresem uprawnień najemcy, który może tylko używać rzeczy, podczas gdy dzierżawcy przysługuje ponadto prawo pobierania przynoszących przez rzecz pożytków (plonów, zysków). Dzierżawę od najmu rozróżnia także zakres przedmiotowy umowy. Dzierżawione mogą być także prawa (np. prawo do użytkowania wieczystego).

Natomiast najem i użyczenie odróżnia odpłatność, gdyż umowa najmu jest zawsze odpłatna, a użyczenie jest umową nieodpłatną.