Współwłasność - Polski Serwis Naukowy

Współwłasność (condominium) – znana polskiemu prawu cywilnemu odmiana własności.

Założenia teoretyczne

Współwłasność stanowi jedną z postaci własności podzielonej. Własność może być podzielona:

czasowo, co obecnie polskie prawo dopuszcza tylko w stosunku do rzeczy ruchomych,

według poszczególnych uprawnień składających się na własność (własność podzielona sensu stricto), czego obecnie polskie prawo nie dopuszcza,

według zakresu uprawnień przysługujących poszczególnym współwłaścicielom (condominium pro indiviso) – to właśnie jest właściwa współwłasność, regulowana obecnie przez art. 195-221 Kodeksu cywilnego.

Istota współwłasności

Współwłasność polega na tym, że dana rzecz należy niepodzielnie do wszystkich współwłaścicieli, zaś każdemu ze współwłaścicieli przysługują wszystkie atrybuty prawa własności (tzn. wszystkie uprawnienia składające się na własność). Niepodzielność oznacza, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie do jej części odpowiadającej udziałowi (art. 195 kc).

Wbrew mylącej nazwie wspólnota gruntowa nie jest zrzeszeniem osób. W dzisiejszym polskim prawie cywilnym wspólnota gruntowa to nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności o pewnych szczególnych cechach. Jej istotą jest uprawnienie do korzystania ze wspólnego gruntu, służące (w pewnym uproszczeniu) mieszkańcom danej miejscowości tylko z tego powodu, że są jej mieszkańcami. Wspólnoty gruntowe są dziś ostatnią formą zbiorowego władania gruntami - reliktem z czasów feudalnych, gdy własność pojmowano w inny sposób, niż dziś.

Rzecz, substancja pierwsza, byt jednostkowy (łac. res) - kategoria przedmiotów, od innych przedmiotów (np. zdarzeń czy relacji) różniących się tym, że:

Przedmiotem współwłasności jest zawsze konkretna rzecz. Masa majątkowa (np. spadek), złożona z wielu praw różnego rodzaju, może być przedmiotem wspólności, ale nie współwłasności.

Wobec tego, że w polskim prawie cywilnym brak ogólnych przepisów regulujących wspólność praw, regulacje dotyczące współwłasności często stosuje się przez analogię do innego rodzaju praw (np. obligacyjnych) przysługujących kilku podmiotom.

Rodzaje współwłasności

Polskie prawo rozróżnia dwa rodzaje współwłasności: współwłasność w częściach ułamkowych i współwłasność łączną (art. 196 § 1 kc). Współwłasność w częściach ułamkowych, w której każdemu współwłaścicielowi przysługuje udział w prawie własności określony ułamkiem, jest samoistnym stosunkiem prawnym, regulowanym wyłącznie przez prawo rzeczowe.

Forma czynności prawnej – to sposób, w jaki czynność prawna zostaje wyrażona na zewnątrz. Przykładowo umowę można zawrzeć w formie ustnej lub w formie pisemnej. Umowę w formie pisemnej można z kolei sporządzić np. w postaci własnoręcznie podpisanego dokumentu czy aktu notarialnego.

Prawo cywilne (łac. ius civile) – gałąź prawa obejmująca zespół norm prawnych regulujących stosunki cywilnoprawne między podmiotami prawa prywatnego (osobami fizycznymi, osobami prawnymi oraz jednostkami organizacyjnymi niebędącymi osobami prawnymi, którym ustawy przyznały zdolność prawną), a także sytuację prawną osób i rzeczy jako podmiotów i przedmiotów stosunków cywilnoprawnych oraz treść stosunków prawnych, na którą składają się uprawnienia i obowiązki podmiotów tych stosunków.

Natomiast współwłasność łączna, w której nie wyróżnia się udziałów, jest zawsze stosunkiem prawnym związanym z innym stosunkiem prawnym – jego prawną konsekwencją. Współwłasność łączna nie jest instytucją jednolitą, każdy jej przypadek regulują przepisy szczególne, które ją ustanawiają. Najbardziej typowymi podstawami współwłasności łącznej są małżeńska wspólność majątkowa (art. 31-46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego) i wspólność majątku wspólników spółki cywilnej (art. 863 kc). Współwłasność łączna z mocy prawa powstaje i ustaje wraz z powstaniem i ustaniem tych stosunków prawnych. W jednym, i w drugim przypadku, wbrew nazwie, w istocie nie jest to współwłasność, lecz wspólność, skoro obejmuje nie konkretną rzecz, lecz masę majątkową.

Umowa (łac. contractus) – w prawie cywilnym to zgodne porozumienie dwóch lub więcej stron, ustalające ich wzajemne prawa lub obowiązki. Według bardziej szczegółowej definicji umowa to stan faktyczny polegający na złożeniu dwóch lub więcej zgodnych oświadczeń woli zmierzających do powstania, uchylenia lub zmiany uprawnień i obowiązków podmiotów składających te oświadczenia woli. Umowy są zawsze co najmniej dwustronnymi czynnościami prawnymi. Występuje jednak wyjątek jednostronny – dotyczy to podpisania weksla.

Kodeks cywilny (skrót K.c. lub w języku prawniczym również kc) – usystematyzowany według określonych reguł (nawiązujących do podziału dokonanego w Instytucjach Gaiusa) zbiór przepisów prawnych z zakresu prawa cywilnego obejmujący przynajmniej podstawowy zestaw instytucji z tej dziedziny. Charakteryzuje się staranną redakcją językową, syntetycznymi sformułowaniami oraz brakiem zbędnej kazuistyki. Wydany został ustawą z 23 kwietnia 1964 r. Wszedł w życie z dniem 1 stycznia 1965 r., z wyjątkiem artykułów 160-167, 178, 213-219 i 1058-1088, które weszły w życie z dniem ogłoszenia, czyli 18 maja 1964 r. Kodeks cywilny opublikowany został w Dzienniku Ustaw Nr 16, poz. 93 z 1964 r.

Współwłasność w częściach ułamkowych

Zasadniczym rodzajem współwłasności jest współwłasność w częściach ułamkowych. Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe (art. 197 kc; jest to domniemanie wzruszalne). Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 kc) i jest uprawniony do współposiadania i współkorzystania z rzeczy wspólnej w zakresie, w jakim można to pogodzić z posiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 kc). Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną (art. 207 kc).

Własność podzielona – utworzona przez glosatorów odmiana własności, przysługującej jednocześnie więcej niż jednemu podmiotowi. Funkcjonuje (choć w odmiennym zakresie) do dziś.

Własność – to najszersze, podstawowe prawo rzeczowe, pozwalające właścicielowi korzystać z rzeczy i rozporządzać nią z wyłączeniem innych osób (w jego ramach właściciel korzysta z maksimum uprawnień względem rzeczy). Oznaką korzystania z rzeczy są uprawnienia do posiadania, używania, pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy (pożytki rzeczy - naturalne, np. płody, jabłka z sadu i cywilne, np. czynsz z tytułu dzierżawy lub najmu, odsetki od pożyczki albo leasingu itp.) oraz dysponowania faktycznego rzeczą (przetwarzanie rzeczy, zużycie, a nawet zniszczenie). Z kolei przez rozporządzanie rozumie się uprawnienia do wyzbycia się własności (np. przeniesienie, zrzeczenie, czy rozrządzenie na wypadek śmierci) i do obciążenia rzeczy poprzez ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, np. zastaw, hipoteka lub poprzez dokonanie czynności – zobowiązań dotyczących rzeczy o skutkach obligacyjnych tj. oddanie w dzierżawę, najem, pożyczkę, leasing. Uprawnienia te nie stanowią granic prawa własności, które zakreśla obowiązujące ustawodawstwo. Właściciel nie może ani korzystać z rzeczy, ani też nią rozporządzać w sposób sprzeczny z przepisami ustaw i z zasadami współżycia społecznego. Właścicielem może być każda osoba (fizyczna lub prawna), z pewnymi wyjątkami, np. właścicielem nieruchomości nie może być to cudzoziemiec bez stosownego zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Ochrona własności oparta jest na systemie roszczeń (windykacyjne lub negatoryjne), jakie przysługują właścicielowi w razie naruszenia jego prawa. Własność jest funkcją rozwoju stosunków społecznych, politycznych i ekonomicznych. Na temat początków własności rzymskiej istnieje wiele hipotez. Powszechnie przyjmuje się, iż wcześniej wykształciło się prawo jednostki na rzeczach ruchomych, a dopiero później na nieruchomościach.

W sytuacji, gdy wiele podmiotów jest uprawnionych do rozporządzania rzeczą, może między nimi dojść w tym zakresie do różnicy zdań. W celu jej rozwiązania przepisy Kodeksu cywilnego (art. 199-203) regulują zarządzanie rzeczą wspólną. Przede wszystkim każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do lojalnego współdziałania z pozostałymi współwłaścicielami w zarządzie rzeczą wspólną (art. 200 kc). Natomiast uprawnienia współwłaścicieli w zakresie tego zarządu Kodeks różnicuje w następujący sposób:

Prawo rzeczowe - dział prawa cywilnego regulujący powstanie, treść, zmianę i ustanie prawa własności i innych praw do rzeczy (w wyjątkowych sytuacjach także nie do rzeczy - np. użytkowanie prawa). Prawo rzeczowe jest prawem bezwzględnym, czyli skutecznym erga omnes - "wobec wszystkich". Charakterystyczne jest również zamknięcie przez ustawodawcę katalogu tych praw - tzw. zasada numerus clausus praw rzeczowych.

Posiadanie jest instytucją prawa rzeczowego oznaczającą stan faktyczny, polegający na władaniu określoną rzeczą przez osobę posiadacza. Stan ten pozostaje pod ochroną prawa, jak również niesie za sobą szereg skutków o zróżnicowanym charakterze prawnym. Może się wiązać, ale nie musi, z przysługującym posiadaczowi tytułem prawnym do rzeczy.

do czynności mieszczących się w zakresie zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli; w jej braku każdy we współwłaścicieli może żądać sądowego upoważnienia do dokonania określonej czynności (art. 201 kc), podobnie każdy ze współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, jeżeli większość współwłaścicieli postanowi dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną (art. 202 kc),

do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w szczególności do rozporządzenia rzeczą, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli; jeżeli zgody tej nie ma, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd (art. 199 kc).

Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów (art. 204 kc). W sytuacjach permanentnego braku zgody między współwłaścicielami każdy z nich może wystąpić do sądu o ustanowienie zarządcy (art. 203 kc), czyli o powierzenie zarządu nad rzeczą wspólną jednej osobie (niekoniecznie współwłaścicielowi).

Niezależnie od wielkości udziału i zgody pozostałych współwłaścicieli każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do wykonywania wszelkich czynności i dochodzenia wszelkich roszczeń, które zmierzają do ochrony wspólnego prawa (art. 209 kc).

Zniesienie współwłasności

W obecnym prawie polskim, jak i w innych rozwiniętych systemach prawnych, współwłasność uznaje się za wyjątek od reguły, którą jest przysługiwanie własności jednemu podmiotowi. W konsekwencji jest ona uznawana za stan przejściowy. Wyjątkiem od tego jest tzw. współwłasność przymusowa, czyli taka, której zniesienie jest niedopuszczalne (musi ona trwać przez cały czas trwania stosunku prawnego będącego jej podstawą). Współwłasność przymusowa występuje obecnie w prawie polskim w dwóch przypadkach:

Pod pojęciem roszczenia rozumie się w prawie cywilnym materialnym prawo podmiotowe, którego treścią jest uprawnienie do żądania od oznaczonej osoby zachowania się w określony sposób. Jest to jedno z kluczowych i jednocześnie najbardziej spornych pojęć teorii prawa cywilnego, co skutkuje znacznym stopniem ogólności proponowanej definicji. Osobę, której przysługuje roszczenie określa się mianem wierzyciela, zaś ten, na kim ciąży obowiązek zadośćuczynienia roszczeniu nazywany jest dłużnikiem. Kilka roszczeń wynikających z tych samych okoliczności pomiędzy tymi samymi osobami to wierzytelność, albo dług. Pojęć tych można używać zamiennie bacząc, że pierwsze podkreśla raczej prawa wierzyciela, zaś drugie obowiązki dłużnika.

Domniemanie to dyrektywa nakazująca przyjęcie, że jest prawdziwym określone twierdzenie (wniosek domniemania), o ile prawdziwym jest inne twierdzenie (przesłanka domniemania). Na przykład: jeżeli A to domniemywa się / uważa się (funktor tworzący domniemanie), że B.

jako konsekwencja odrębnej własności lokali: grunt pod budynkiem, w którym je wyodrębniono, jak również części budynku i urządzenia służące wspólnemu użytkowi zawsze stanowią współwłasność właścicieli wszystkich wyodrębnionych lokali,

w bardzo specyficznym przypadku wspólnoty gruntowej.

Wyjąwszy te dwie sytuacje, każdy współwłaściciel ma prawo żądać zniesienia współwłasności (dawniej zwanego "wyjściem z niepodzielności"). Uprawnienie to można wyłączyć tylko specjalną umową między współwłaścicielami, nie dłużej jednak niż na 5 lat, z możliwością przedłużania na kolejne okresy pięcioletnie (art. 210). Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu (art. 220), czyli może zostać podniesione w każdym czasie.

Pożytki zgodnie z definicją Kodeksu cywilnego mogą być naturalne lub cywilne. Pożytkami naturalnymi z rzeczy są jej płody lub inne odłączone od niej części składowe o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy (np. jabłka są pożytkami z sadu). Pożytkami cywilnymi są dochody które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego np. czynsz jest pożytkiem cywilnym dla właściciela mieszkania z tytułu jego wynajmu. Pożytki w postaci dochodów przynosić może również prawo wykorzystywane zgodnie ze swoim społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Mogą to być wszelkie prawa podmiotowe, które nie dotyczą rzeczy lub innych przedmiotów materialnych. Zasadniczo pożytki przypadają właścicielowi rzeczy. Ten może jednak rozporządzić uprawnieniem lub upoważnić do pobierania pożytków inne podmioty (użytkowanie).

Akt notarialny to szczególna forma dokumentu urzędowego potwierdzającego dokonanie określonej czynności prawnej. Akt notarialny zostaje sporządzony jeżeli wymagają tego przepisy prawa lub wynika to z woli stron. Niedochowanie formy aktu notarialnego w sytuacji, gdy wymaga tego prawo, powoduje bezskuteczność czynności prawnej (np. sprzedaży nieruchomości) i jej nieważność (nieruchomość nie przejdzie na nabywcę) (zob. lex perfecta)

Zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami (jeżeli dotyczy nieruchomości, umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego) albo, w braku zgody, na podstawie orzeczenia sądu. Treść umowy o zniesienie współwłasności, zgodnie z zasadą swobody umów, może być dowolna. Natomiast sądowe zniesienie współwłasności rządzi się zasadami określonymi w art. 211-217 kc.

Kodeks postępowania cywilnego - ustawa z 17 listopada 1964 (Dz.U. Nr 43, poz. 296), zawierająca zasadniczy zrąb polskiego prawa procesowego cywilnego. Jeden z najważniejszych i, jak się wydaje, najobszerniejszy akt prawny obowiązujący obecnie w Polsce.

Postępowanie nieprocesowe (dawniej także postępowanie niesporne; łac. iurisdictio voluntaria, niem. freiwillige Gerichtsbarkeit, fr. jurisdiction gracieuse, wł. giurisdizione voluntaria) – jeden z dwóch zasadniczych trybów cywilnego sądowego postępowania rozpoznawczego, znany prawu postępowania cywilnego Polski i innych krajów kontynentalnego systemu prawa.

Zasadniczym sposobem zniesienia współwłasności jest podział rzeczy wspólnej w naturze (tzw. podział fizyczny). Jest on wyłączony tylko w przypadkach, gdyby był sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 211 kc). Dokonując podziału w naturze sąd może zasądzić między byłymi współwłaścicielami tzw. dopłaty pieniężne w celu wyrównania różnic między wartością przyznanych części rzeczy a wartością udziałów w całej rzeczy (art. 212 § 1 kc).

Sąd we współczesnych demokratycznych systemach prawnych to niezawisły organ państwowy powołany do stosowania prawa w zakresie rozstrzygania sporów między podmiotami pozostającymi w sporze, a także decydowania o przysługujących uprawnieniach oraz dokonywania innych czynności określonych w ustawach lub umowach międzynarodowych. Wyposażony jest w atrybut niezawisłości i funkcjonuje w szczególnej, procesowej formie.

Jeżeli podział w naturze jest niedopuszczalny, zniesienie współwłasności może nastąpić poprzez przyznanie rzeczy wspólnej jednemu ze współwłaścicieli. W takim przypadku sąd zasądzi od niego na rzecz pozostałych tzw. spłaty.

W ostateczności, tzn. gdy podział rzeczy wspólnej jest niedopuszczalny, a nie ma podstaw do przyznania jej któremukolwiek ze współwłaścicieli w całości, sąd może zarządzić sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny). Jest to jednak rozwiązanie stosowane nad wyraz rzadko, ponieważ sprzedaż rzeczy wspólnej następuje zwykle znacznie poniżej jej potencjalnej wartości, a więc współwłaściciele tracą.

Zasady te ulegają modyfikacji, gdy przedmiotem zniesienia współwłasności jest gospodarstwo rolne. Ogólnie rzecz biorąc, dąży się wtedy do uniknięcia rozdrobnienia gospodarstwa w celu zapewnienia prawidłowej gospodarki rolnej (art. 213-218 kc).

Sądowe zniesienie współwłasności następuje w specjalnym postępowaniu o zniesienie współwłasności, stanowiącym jedną z odmian cywilnego postępowania nieprocesowego (art. 617-625 Kodeksu postępowania cywilnego).

Zapoznaj się z zastrzeżeniami dotyczącymi pojęć prawnych w Wikipedii.

Linki zewnętrzne

Współwłasność ułamkowa

Współwłasność łączna